По разным причинам арендаторы становятся инициаторами расторжения договора аренды, но не всегда это расторжение происходит в их пользу. Соблюдая простой порядок действий, можно безболезненно расторгнуть договор и вернуть обеспечительный платеж.
Договор аренды может быть расторгнут:
- в связи с окончанием срока аренды
- по соглашению сторон
- в одностороннем порядке
- в судебном порядке
Окончание срока аренды. Если договор не содержит автоматической пролонгации, то можно освободить помещение в последний день аренды, подписав при этом акт возврата помещения. Если предусмотрено автоматическое продление, то необходимо уведомить заблаговременно о желании расторгнуть договор аренды.
По соглашению сторон. Если арендатор предлагает расторгнуть договор, а Арендодатель не против, то стороны могут оформить соглашение о расторжении. В этом случае договор будет расторгнут или датой соглашений или датой, предусмотренной таким соглашением.
Одностороннее расторжение договора аренды. При желании расторгнуть договор в одностороннем порядке, необходимо проверить предусмотрено ли такое право самим договором аренды. Если такого права нет, то расторжение возможно только по соглашению сторон или в судебном порядке. (Исключение составляет договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в силу закона такой договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в любое время).
В судебном порядке. Обратиться в суд за расторжением можно, если Арендодатель нарушает существенные условия договора (не предоставляет имущество в пользование, создает препятствия для пользования имуществом, имущество содержит значительные недостатки, которые до момента сдачи не были известны арендатору, нет капитального ремонта арендованного помещения, помещение непригодно для использования).
Также при расторжении стоит учесть следующие ошибки, которые стороны чаще всего допускают:
Расторжение договора аренды без уведомления или несвоевременно. Несвоевременное уведомление или отсутствия уведомления чаще всего влечет за собой удержание обеспечительного платежа в пользу Арендодателя, а в некоторых случаях применяются штрафные санкции, если они предусмотрены договором.
Возврат помещения в непригодном состоянии. Арендатор должен вернуть помещение в том же виде, в котором получил (состояние помещения прописывают в акте приема-передачи помещения). Если такое помещение находится в непригодном виде, то на арендодателя возлагается обязанность по приведению его в нормальное состояние (сделать ремонт, в некоторых случаях арендодатель оценивает сумму расходов на ремонт, а арендатор ее компенсирует или сумма удерживается из обеспечительного платежа).
Не подписан акт возврата помещения. Отсутствие подписанного акта влечет за собой начисление арендной платы. Бывают случаи, когда арендодатели специально уклоняются от подписания такого акта. Чтобы правильно вернуть помещение арендодателю, пригласите его заранее официальным письмом (заказным, личное вручение), а в день сдачи помещения, желательно со свидетелями, отметьте, что арендодатель не явился в назначенный день.
